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物业赴港末班车 永升服务IPO里的旭辉身影、新三板往事
作者:昭通凯旋物业  来源:本站  发表时间:2019/2/27 15:04:01  点击:17
自4月底推出新上市制度以来,香港联交所的钟被敲个不停,这样的热?#31209;?#20154;想起三年前的新三板挂牌景象。   而继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后,今年3月份从新三板摘牌的永升服务也提交招股书、通过聆讯,搭上了今年内地物业公司赴港上市的末班车。   12月3日,旭辉旗下物业板块公司永升生活服务集团有限公司在香港四季酒店举行IPO新闻发布会,执行董事兼董事会主席林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官刘畅出席现场。   观点地产新媒体现场了解,此次永升服务全球发售初步发行共3.8亿股股份,当中包括国际配售共3.42亿股及在香港公开发售共3800万股。公开发售将于12月4日上午9时正开始,股份预期于12月17日开始在香港联交所主板买卖,股份代号为1995。   据悉,此次股份发售价介乎每股1.6港元至2.8港元之间,筹资金额最高达7.904亿港元;超额配股权为最多5700万股股份,即发售股份的15%,海通国?#39318;?#26412;有限公司为此次交易的独家保荐人。   假设超额配股权并无获行使,且发售价为每股1.84港元(即发售价范围的中位数),永升服务全球发售可获得的款项净额约为6.42亿港元。   永升服务透露,其拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会,约26%用于利用最新的互联网及信息?#38469;?#24182;建立智能社区,约9%用于开发一站式服务社区平台及集团的“悦生活”在线服务平台,以及约10%用作一般企业用途及营运资金。   高复合年增长率、大股东旭辉、上市地点选择,成为了?#30887;?#19968;个半小时记者会的关键词。   高复合年增长率与大股东旭辉   对于登录资本市场的物业股,外界第一眼探究的是它的财务表现及管理资源。   翻阅永升服务的财务数据,收益方面,2015年至2017年分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元,复合年增长率为47.4%,行业平均复合年增长率则为17.2%。纯利方面,2015年至2017年分别为1556.2万元、3360万元、7644.2万元,复合年增长率为121.6%,毛利率也由2015年的16.1%增长至2017年的25.2%。   截至2018年6月30日,永升生活今年上半年收益达4.39亿元,同比增长38.92%;纯利为4117万元,同比增长34.28%。   营收与毛利的亮眼数据与收入组合有关,目前,永升生活形成了以物业管理服务为核心、非业主的增值服务、社区增值服务为辅助的三大业务,2015至2017年,该三大业务收入稳步增长,且年复?#26174;?#38271;率分别为50.26%、19.58%、114%。   在管面积方面,截至2018年6月30日,永升物业共有208项在管物业以及56项订约管理物业,在管总建筑面积约为3210万平方米,为逾17.8万名住户提供服务。   就在管建筑面积而言,这样的体量与刚刚赴港上市的新城悦大体一致,截至2018年4月30日,新城悦在管面积达约3703万平方米。而在收入方面,近三年新城悦收入的复?#26174;?#38271;率同样高达47.1%,截至2017年收入为8.669亿元,均与永升服务相近。   此外,在?#30887;?#27704;升服务的发布会现场,控股股东旭辉集团的名?#21046;?#39057;出现,甚至于执行董事兼董事会主席林中一度口误,将“永升物业”说成了“旭辉”。   值得一提的是,有记者提问旭辉未来3000亿销售目标是否改变时,林?#34892;?#30528;回应说:“今天是永升服务的记者会,但我也非常乐意回答你。”林中委婉地表示道,旭辉目前在行业内仍有成长空间,市场份额?#19981;?#27809;到达瓶?#20445;?#30456;信旭辉的一些目标一定会实现。   将焦点拉回物业公司与控股母公司的关系上来。据永升服务此前披露数据,2015年永升服务来自管理由旭辉开发的物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%,来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%。   不过,从近几年的贡献占比来看,永升服务似乎也有意扩宽第三方物业比例,2015-2017年,永升服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方?#33258;?#38271;至1327.9万平方米,贡?#36164;?#20837;比重由3.8%上升至28.6%,到今年上半年则升至32.8%,来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%。   ?#28304;耍?#26519;中表示称,旭辉作为永升服务的大股东,一定会一如既往地支持永升服务的发展,尤其是这几年永升服务的规模还不够大的时刻,旭辉的作用会比较显著,且未来每年平均都有1500万平方米的物业交给永升服务。   “但这只是永升物业发展的一个基本牌,未来永升服务的增长主要看第三方物业的增长。”林中进一步指出,随着永升物业的规模增长,尤其是第三方物业以及承接的园区、政府机关、学校越来越多,从长远角度来看,永升服务一定是立足于市场化的。   从新三板到赴港上市   与今年赴港上市的物业股不同,永升服务最为引人关注的,还是其不足一年的新三板挂牌举动。   永升服务的前身为上海永升物业管理股份有限公司,成立于2002年5月,成立之初主要为旭辉集团?#26412;?#19978;海和苏州的物业提供管理服务。   此后,旭辉集团计划将物业管理板块独立,于2016年8月完成改制,以整体作价1.3亿元将其持有的40%、20%和10%公司股份分别转让给了上海旭辉企业发展有限公司和两个员工持股平台——上海景助企业管理咨询?#34892;?有限合伙)、上海璟钧企业管理合伙企业(有限合伙)。   同年11月,在永升物业完成股改后,其于2017年4月14日在新三板挂牌。但于今年4月,旭辉注册成立了永升生活并进行内部重组,重组后永升物业成为永升生活间接全资附属公司,永升生活成为赴港上市实体。   对于此次摘牌新三板转而赴港上市的原因,林中对观点地产新媒体表示,选择在香港上市是出于公司自身发展需要的角度考虑,希望公司未来能成为一个国际化、具有全球视野、对接未来新兴服务业的物业公司。   “香港是一个知名的国际金融?#34892;模?#26377;完善的资本市场,能为集团的业务策略提供良好的融资平台,有利于吸引国际的资金和投资者,进而实现公司长远的战略目标。”林中说道。   虽然林中没有直接表示摘牌新三板的原因,但在他的说法中,似乎可?#28304;印?#34701;资”“吸引资金”等字眼捕捉到永升物业从新三板离开的些许原因。   据了解,在永升物业挂牌新三板期间,仅成功进行一次融资,募集的1.04亿元资金用于公司信息化建设。而据其2017年中报显示,永升物业持有的现金及现金等价物不到3亿元。有观点认为,永升物业从新三板摘牌的决定性原因便是满足不了它的融资需求。   如今,对于香港资本市场这个新平台,永升服务的管理层们显得充满底气,发布会中不时可以听到“十分有信心”的字眼。   值得一提的是,早在2017年初,旭辉就宣布计划在5年内培育5家上市公司,而永升生活赴港上市或许也是其中一棋。   而对于最近内地物业公司“扎?#36873;?#19978;市的景象,林中表示,物业这个行业很大,永升服务这时候上市正是在这个行业蓬勃发展的好时候;物业行业的规模在扩大,类似于永升服务这种头部企业的市场份额会增加,对永升服务上市之后的发展非常有信心。   “任何行业都有竞争,没有竞争就很孤独,而且永升服务有独特的优势,相信在竞争中我们会成为优胜者。”林中说道。   发布会?#20013;?#20102;近一个半小时才结束,走出会议厅片刻后,厅内永升服务的管理层与工作人员齐声呐喊道——“招股胜利!”

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